土地测算与监测校准PARCEL DECISION WORKBENCH
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企业视角 · 残值测算 · 全周期校准

把地块假设，变成可追踪的决策依据。

录入地块、收入、成本、税费与融资假设，查看不同目标净利率下的土地残值，并持续对照项目节点与预测偏差。

原型 · 决策支持非正式估值、税务或融资意见
本地项目尚未保存
01 / RESIDUAL LAND VALUE

土地残值测算

以目标净利率反推可承受地价

利润率情景是可编辑的初始假设。初始映射采用你提供的参考区间：中央国企 5–8%、地方国企 8–10%、市场化房企 10–12%。这些区间未经独立核验，不代表实际企业或行业事实。未填输入保持“待填”，不会被伪装成真实项目数据。

A

地块与可售产品

填写当前地块口径；没有的产品请明确填 0。

按容积率估算计容建筑面积待填
住住宅
商商业
泊停车位
B

建安成本与资金占用

用可编辑成本和平均资金占用假设估算财务费用。

融资简化口径：土地资金按土地款融资比例计入；建安资金按“建安及配套成本 × 融资比例 × 50%平均占用”计入，再乘年化利率与周期。未建模分期现金流、还款节奏及费用差异。
C

税费假设

仅用于敏感性试算，不是法定税基或税务申报口径。

简化税费顺序：增值税 = 总销售收入 × 有效税率；附加税 = 增值税 × 附加税率；土地增值税 = 正的“收入 − 土地款 − 建安等成本 − 融资 − 前两项税费” × 有效税率；所得税 = 前述正的应税利润 × 有效税率。实际税制、扣除项目和计税时点均可能不同。
D

企业类型目标净利率

区间端点可改；测算采用区间中点作为展示情景。

企业情景下限上限来源与口径
中央国企用户提供参考值
地方国企用户提供参考值
市场化房企用户提供参考值
02 / PROJECT MILESTONES

项目节点监测

计划、实际、日期与备注均由你维护
↗
六个关键节点，按一宗地持续记录

日期偏差仅依据计划日期与实际日期计算；文本字段用于记录预测和实际情况，不会自动推断工程或销售状态。

03 / FORECAST VS ACTUAL

预测偏差回测

按单因素公式排序，贡献值可复核

逐项录入预测值与实际值后，系统按明确公式计算方向与贡献并按绝对值排序。售价与成本贡献是未税、未联动的简化金额；融资按当前测算输入估算；目标净利率只影响土地价空间，单独标注，不计入已实现利润。

E

关键假设预测 vs 实际

缺失值保持待填；只对成对完整的项目排序。

影响因素预测实际单位差异公式
04 / ONE PARCEL · ONE FILE

项目与版本

每宗地可单独导出、归档与导入
LOCAL DATA

数据留在本机

本原型使用浏览器 localStorage 保存项目，不调用数据服务，不向网页托管端发送输入内容。更换浏览器、清理站点数据或更换设备前，请先导出 JSON 备份。

可用“导出 JSON”保存完整地块和版本；“导入地块”会将备份作为一宗新项目加入本机列表。
VERSION HISTORY

手动保存测算快照

输入变更会自动保存在本机；“保存版本”可添加带说明的不可变快照。下方快照可恢复到该时点。JSON 导出会附带当前版本历史。

MODEL NOTES

使用边界

  • 本页是原型与决策支持计算器，不是估值报告、正式投标依据或税务/融资意见。
  • 所有地块、面积、售价、成本、利率、周期、税费和企业净利率应由使用者核实、补录并留痕。
  • 测算采用收入与成本简化口径，未覆盖分期现金流、税法全部扣除、预售与回款节奏、持有物业、政策变化或其他非线性因素。
  • 正式土地、税务、融资或投资决策前，请使用已核实数据并由相关专业人员复核。